問14 2018年9月実技損保顧客資産相談業務

問14 問題文と解答・解説

問14 問題文

Aさんは所有する青空駐車場に賃貸アパートを建築することにした。賃貸アパートの建築に関する次の記述(1)〜(3)について、適切なものには○印を、不適切なものには×印を解答用紙に記入しなさい。

(1)「青空駐車場として利用している宅地上に、賃貸アパートを建築した場合、その敷地は貸家建付地として評価されます。貸家建付地の相続税評価額は、『自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合』の算式により評価されます」

(2)「ローンを活用して賃貸アパートを建築した場合、相続税額の計算上、当該借入金は債務控除の対象となります。しかし、空室が多くなれば、ローン返済が滞る可能性もありますので、有効活用には慎重な対応が求められます」

(3)「貸付事業用宅地等(賃貸アパートの敷地)と特定居住用宅地等(自宅の敷地)について、小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例の適用を受けようとする場合、適用対象面積の調整はせず、それぞれの宅地等の適用対象の限度面積まで適用を受けることができます」

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問14 解答・解説

宅地の相続税評価・相続税の債務控除・小規模宅地の特例に関する問題です。

(1)は、×。自分が所有する土地に建築した家屋を、他に貸し付けている場合、土地は貸家建付地として評価され、自用地評価よりも借地権や借家権の割合分が減額された相続税評価額となります(自分の土地にアパートを建てて賃貸している等)。
貸家建付地の評価額=自用地評価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

(2)は、○。被相続人の借入金や未払いの所得税・固定資産税等、相続開始時に納期限が到来していないものは、債務控除として相続財産から控除できます。
賃貸マンションの敷地は相続税の計算上減額評価されるため、ローンを活用すると、結果的に相続税が軽減されますが、空き室リスクもあることから、ローンの活用は慎重に検討することが必要です。

(3)は、×。小規模宅地の特例は、特定事業用400uと特定居住用330uを併用する際は、それぞれ適用可能なため、最大730uまで適用可能です。ただし、貸付事業用との併用は、特例を適用する敷地面積に応じて調整計算する必要があります。

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