2級FP過去問解説　問43　2018年9月学科

不動産の売買契約における民法上の留意点に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、記載のない特約については考慮しないものとする。

１．買主に債務の履行遅滞が生じた場合、売主が契約を解除するためには、相当の期間を定めて履行の催告をしなければならない。

２．買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が契約の履行に着手するまでは、売主は、受領した手付金の倍額を買主に償還することにより、契約を解除することができる。

３．土地の売買契約において、その土地の登記記録の面積と実測面積とが相違していても、その面積の差に基づく売買代金の増減精算は行わないという旨の特約は、有効である。

４．売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、売主は、その瑕疵があることについて故意または重大な過失があるときに限り、買主に対して瑕疵担保責任を負う。

不動産の売買契約に関する問題です。

１．は、適切。売買契約締結後、期日までの物件の売買代金の未払いや引渡し予定日に引渡しができなくなった等の、買主や売主による債務の履行遅滞が生じた場合、相手方は一定の期間まで履行するように履行の催告をした上で、それでもその期間内に履行されない場合に、契約解除できます。
催告せずに契約解除できるのは、履行不能（債務を履行できない＝代金支払能力無し・引渡し不可等）の場合です。

２．は、適切。解約手付が交付されると、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は交付した手付金の放棄、売主は手付金の倍額償還により、契約の解除が可能です。

３．は、適切。対象面積について登記簿の記載をもとに売買し、後日実測した結果が異なっていても精算は行わない特約は有効です。
一般に、上記のような売買方法を公簿売買（取引）といい、実際の面積を測量して売買する方法を実測売買（取引）といいます。

４．は、不適切。土地や建物といった売買の目的物に隠れた瑕疵があり、売主の故意・過失による瑕疵ではなくても、売主は、原則として瑕疵担保責任を負うことになります。

よって正解は、４．

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