2級FP過去問解説　問42　2018年5月学科

不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法および収益還元法に大別される。

２．原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。

３．取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択し、これらの取引価格に事情補正および時点修正ならびに地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法である。

４．収益還元法は、実際に賃貸の用に供されていない自用の不動産の価格を求める際には適用することができない。

不動産の鑑定評価に関する問題です。

１．は、適切。不動産価格の鑑定評価方法は、不動産の再調達原価に着目する原価法、取引事例や賃貸事例に着目する取引事例比較法、不動産から生ずる収益に着目する収益還元法の三方式があります。

２．は、適切。原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求めて、評価する方法です。
評価の際は、経年劣化や経済的要因による減価修正を行って、対象不動産の積算価格を求めます。

３．は、適切。取引事例比較法は、対象不動産と条件の近い物件の取引事例を収集・選択し、比較して評価する手法です。
比較の際は、取引事例の価格に、特殊事情や取引時点の相違による影響の補正・修正（事情補正・時点修正）を行い、地域要因・個別的要因の比較も行ったうえで、比準価格を求めます。

４．は、不適切。収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値の総和を求めることで、対象不動産の試算価格（収益価格）を求める手法です。
よって、実際には賃貸されていない物件でも、「もし賃貸に出したらこれだけ儲かるから、これだけの価値がある」として鑑定評価に用いることができます。

よって正解は、４．

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