問50 2016年9月学科

問50 問題文と解答・解説

問50 問題文択一問題

不動産の有効活用手法の一つである等価交換方式の一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.等価交換方式では、土地所有者は、建物の建設資金を負担することなく、出資割合に応じて、建設された建物の一部を取得することができる。

2.等価交換方式では、所有権を有する土地だけでなく、借地権や底地であっても、等価交換の対象となる。

3.等価交換方式によって土地を譲渡した土地所有者は、「特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例」の適用を受けることにより、当該譲渡所得に対して課税されない。

4.等価交換方式では、建物建設事業に必要な業務をデベロッパーに任せることができるため、土地所有者にかかる当該業務負担が軽減される。

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問50 解答・解説

土地の有効活用方法に関する問題です。

1.は、適切。等価交換方式とは、土地の権利者が、権利の一部または全部をデベロッパーに譲渡し、代わりにデベロッパーが建てたマンション等の一部を取得する方法ですから、土地所有者は、建設資金を負担する必要はありません。

2.は、適切。等価交換方式は、所有権がある土地(自分の建物が建っている土地)だけでなく、借地権(他人の土地に自分の建物を建てている権利)や、底地(他人の建物が建てられている自分の土地)も等価交換の対象となります。
よって、地主と借地権者が、土地の一部と借地権を交換して、それぞれ独立した土地の所有権とし、権利関係を整理するときによく用いられます。

3.は、不適切。事業用資産の買換え特例は、事業用の土地や建物等を譲度し、一定期間内に特定の資産を取得し事業用とした場合には、譲渡収入の80%について課税を繰り延べられる特例です。
等価交換方式による不動産の譲渡・取得でも適用できますが、所得税が非課税になるわけではなく、譲渡収入の20%は課税対象ですし、残りの80%が将来の再譲渡まで繰り延べられます。

4.は、適切。等価交換方式とは、土地所有者が土地を提供し、不動産開発業者(デベロッパー)等が建設資金を負担してマンション等を建設し、土地所有者と不動産開発業者等が土地と建物(それぞれの一部)を等価で交換する事業方式です。
土地所有者は資金負担無しでマンションの専有部分を取得可能で、建物建設事業に関する業務負担も軽減されるため、高齢の土地所有者がバリアフリー化した自宅を取得したいときなどに利用されます。

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