2級FP過去問解説　問43　2016年5月学科

民法および宅地建物取引業法に基づく不動産の売買契約上の留意点に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、特約は考慮しないものとし、買主は宅地建物取引業者ではないものとする。

１．買主が、売主に解約手付を交付した後、売買代金の一部を支払った場合は、買主の契約の履行の着手に当たるため、売主は、解約手付の倍額を償還することによる契約の解除をすることができない。

２．未成年者（既婚者を除く）が法定代理人の同意を得ずに売買契約を締結した場合、その法定代理人は当該売買契約を取り消すことができる。

３．売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主が瑕疵担保責任に基づく権利を行使して損害賠償の請求をする場合、その瑕疵がある事実を知った時から３ヵ月以内にしなければならない。

４．宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地または建物の売買契約の締結に際して、売買代金の額の２割を超える手付金を受領することはできない。

不動産の売買契約に関する問題です。

１．は、適切。解約手付が交付されると、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は交付した手付金の放棄、売主は手付金の倍額償還により、契約の解除が可能です。
買主は解約手付を交付した後に売買代金として契約金額の一部を既に支払っていますので、契約の履行着手済です。よって売主は、売買代金を返還し手付金を倍額償還しても、契約解除はできません。

２．は、適切。未成年者が不動産の売買契約等の法律行為を行うには、法定代理人（両親などの親権者）の同意を得ることが必要ですので、法定代理人の同意無しで締結した契約は、法定代理人が取消可能です。

３．は、不適切。土地や建物といった売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主がその事実を知らず、家を建ててそこに居住するといった契約の目的を達することができない場合、買主は瑕疵を知ってから１年以内であれば、契約解除できます。また、契約を解除できないときは損害賠償のみを請求できます。

４．は、適切。売主が宅地建物取引業者で、買主は宅地建物取引業者でない場合、売主が受け取る手付金の上限は、売買代金の２割までです。

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