2級FP過去問解説　問41　2015年10月学科

不動産鑑定評価の業務または手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．不動産鑑定士でない者は、不動産鑑定業者の業務に関し、不動産の鑑定評価を行ってはならない。

２．原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、当該再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である。

３．収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である。

４．不動産の鑑定評価を行うにあたっては、原価法、取引事例比較法および収益還元法を併用してはならず、原則として、いずれかを選択して適用すべきこととされている。

不動産の鑑定評価に関する問題です。

１．は、適切。不動産鑑定士資格のない者は、不動産鑑定業者の業務において、鑑定評価基準に基づく不動産の鑑定評価を行うことはできません。

２．は、適切。原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求めて、評価する方法です。
評価の際は、経年劣化や経済的要因による減価修正を行って、対象不動産の積算価格を求めます。

３．は、適切。収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値の総和を求めることで、対象不動産の試算価格（収益価格）を求める手法です。
よって、実際には賃貸されていない物件でも、「もし賃貸に出したらこれだけ儲かるから、これだけの価値がある」として鑑定評価に用いることができます。

４．は、不適切。不動産価格の鑑定評価方法は、不動産の再調達原価に着目する原価法、取引事例や賃貸事例に着目する取引事例比較法、不動産から生ずる収益に着目する収益還元法の三方式があります。
各評価方法は、物の価格における費用・市場・収益という三つの特性を持っているため、鑑定評価を行う場合は、原則として三方式が併用されます。

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