問42 2015年1月学科

問42 問題文と解答・解説

問42 問題文択一問題

民法に基づく不動産の売買契約上の留意点に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.買主が売主に解約手付を交付した場合、買主が契約の履行に着手するまでは、売主は受領した解約手付の倍額を買主に償還することにより、売買契約を解除することができる。

2.土地の売買契約において、その土地の登記記録の面積と実測面積とが相違していても、その面積の差に基づく売買代金の増減精算は行わないという旨の特約は、有効である。

3.売買契約の目的物に隠れた瑕疵があった場合、売主は、その瑕疵があることについて故意または過失があるときに限り、買主に対して瑕疵担保責任を負う。

4.売主の責めに帰すべき事由により、売買契約で定められている債務の履行が不能となった場合、買主は、履行の催告をすることなく当該契約を解除することができる。

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問42 解答・解説

不動産の売買契約に関する問題です。

1.は、適切。解約手付が交付されると、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は交付した手付金の放棄、売主は手付金の倍額償還により、契約の解除が可能です。

2.は、適切。対象面積について登記簿の記載をもとに売買し、後日実測した結果が異なっていても精算は行わない特約は有効です。
一般に、上記のような売買方法を公簿売買(取引)といい、実際の面積を測量して売買する方法を実測売買(取引)といいます。

3.は、不適切。土地や建物といった売買の目的物に隠れた瑕疵があり、売主の故意・過失による瑕疵ではなくても、売主は、原則として瑕疵担保責任を負うことになります。

4.は、適切。売買契約締結後、売主の過失により引渡しができなくなった等の債務の履行不能が生じた場合、買主は履行の催告をせずに、契約解除できます。
引渡しが予定より遅れるといった債務遅滞の場合は、履行の催告した上で、それでも期間内に履行されなければ契約解除できます。

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