問50 2014年9月学科

問50 問題文と解答・解説

問50 問題文択一問題

不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.不動産投資の際に行うデュー・デリジェンスとは、一般に、投資対象の経済的・法律的・物理的側面等に関する詳細かつ多面的な調査をいう。

2.DCF法は、不動産の保有期間中に生み出される純収益の現在価値の総和と、保有期間満了時点における対象不動産の価格の現在価値を合算して、不動産の収益価格を求める手法である。

3.NPV法(正味現在価値法)による投資判断においては、投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

4.IRR法(内部収益率法)による投資判断においては、投資家の期待収益率が内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

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問50 解答・解説

不動産の投資判断手法に関する問題です。

1.は、適切。不動産投資におけるデュー・デリジェンスとは、一般に、経済的(マーケティング)・法律的(権利関係)・物理的(土地建物の現況)側面等に照らして、対象不動産が投資に値する物件かどうか、詳細・多面的に調査することです。
デュー・デリジェンスは、不動産投資に限らず、M&A取引等でも行われます。

2.は、適切。収益還元法のうちDCF法は、保有期間に発生する純収益(家賃等)と復帰価格(将来の転売価格)を、現在価値に割り引いて合計することによって、対象不動産の収益価格を求める方法です。
(DCF法=Discounted Cash Flow 法の略)

3.は、適切。NPV法(正味現在価値法)は、資産が生み出す将来の収益の現在価値の合計から、初期投資額を差し引いて、投資の適否を判定する方法です。
つまり、初期投資額を引いてもマイナスの場合、元本割れということですから、収益合計よりも投資合計の方が大きい場合には、その投資は不利だと判定することになります。
逆に、初期投資額を引いてもプラスであれば、元本を超えて利益が出るということですから、投資合計よりも収益合計の方が大きい場合には、その投資は有利だと判定することになります。

4.は、不適切。IRR法(内部収益率法)は、不動産投資の内部収益率と投資家の期待する収益率(期待収益率)とを比較して、投資の適否を判定する方法です。
内部収益率が期待収益率を上回ると、その投資は有利だと判定することになります。

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