問43 2014年9月学科

問43 問題文と解答・解説

問43 問題文択一問題

不動産売買における民法上の売主の瑕疵担保責任に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、売買契約上、瑕疵担保責任に関する特約は締結していないものとする。

1.買主が売主に対して瑕疵担保責任に基づく権利を行使するためには、買主は、その瑕疵が売主の責めに帰すべき事由により生じたものであることを立証しなければならない。

2.買主が売主に対して瑕疵担保責任に基づく権利を行使するためには、買主は、その瑕疵がある事実を知った時から1年以内に行使しなければならない。

3.買主が売買契約締結時に目的物に隠れた瑕疵があることを知っていた場合であっても、買主は、売主に損害賠償を請求することができる。

4.隠れた瑕疵があることを発見した買主は、売買契約を解除することができない場合に限り、売主に損害賠償を請求することができる。

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問43 解答・解説

不動産の売買契約に関する問題です。

1.は、不適切。土地や建物といった売買の目的物に隠れた瑕疵があり、売主の故意・過失による瑕疵ではなくても、売主は、原則として瑕疵担保責任を負うことになります。
つまり、「売主の責めに帰すべき事由」=「売主の故意・過失」による欠陥だと買主が証明する必要はありません

2.は、適切。土地や建物といった売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主がその事実を知らず、家を建ててそこに居住するといった契約の目的を達することができない場合、買主は瑕疵を知ってから1年以内であれば、契約解除できます。また、契約を解除できないときは損害賠償のみを請求できます。

3.は、不適切。土地や建物といった売買の目的物に隠れた瑕疵があり、売主の故意・過失による瑕疵ではなくても、売主は、原則として瑕疵担保責任を負うことになりますが、買主が瑕疵を知っていた場合は、売主は瑕疵担保責任を負いません

4.は、不適切。買主が隠れた瑕疵を発見した場合、契約の解除は契約の目的を達することができないときに限定されていますが、売主への損害賠償請求は、契約解除の可否に関わらず、可能です。
欠陥住宅であっても、軽微な瑕疵のため補修等で修復可能な居住可能な場合には、契約解除はできずに損害賠償のみの請求となるわけです。

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