問44 2014年1月学科
問44 問題文択一問題
民法に基づく建物の売買契約の留意点に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。
１．売買契約の目的物である建物が、売買契約締結後から引渡しまでの間に、売主の責めに帰すべき事由によって滅失した場合、買主は売主に対して、売買契約の解除および損害賠償の請求をすることができる。
２．売買契約の目的物である建物が、売買契約締結後から引渡しまでの間に、水害等の天災により滅失した場合、売主は買主に対して売買代金の請求をすることができない。
３．売買契約の目的物である建物に隠れた瑕疵があった場合、売主は、その瑕疵について故意または過失がある場合に限り、買主に対して瑕疵担保責任を負う。
４．買主が売主に解約手付を交付した後、さらに売買代金の一部を支払った場合、売主は、受領した売買代金を返還し 、かつ 、解約手付の倍額を買主に償還すれば、売買契約を解除することができる。
問44 解答・解説
不動産の売買契約に関する問題です。
１．は、適切。売買契約後引渡しまでの間に、売主の失火など売主に責任があるような原因で建物が滅失した場合は、買主は売主に対して契約解除・損害賠償請求することができます。
２．は、不適切。売買契約後引渡しまでの間に、天災などのやむを得ない原因で不動産が毀損・滅失した場合は、売主は買主に対して売買代金全額を請求することができますが、買主は契約解除や売買代金の減額を求めることはできません。
ただし、特約を付けて売主が危険負担する（代金を請求しない）ことが取引上の慣例となっています。
３．は、不適切。土地や建物といった売買の目的物に隠れた瑕疵があり、売主の故意・過失による瑕疵ではなくても、売主は、原則として瑕疵担保責任を負うことになりますが、買主が瑕疵を知っていた場合は、売主は瑕疵担保責任を負いません。
４．は、不適切。解約手付が交付されると、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は交付した手付金の放棄、売主は手付金の倍額償還により、契約の解除が可能です。
買主は解約手付を交付した後に売買代金として契約金額の一部を既に支払っていますので、契約の履行着手済です。よって売主は、売買代金を返還し手付金を倍額償還しても、契約解除はできません。
問43
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