問41 2014年1月学科

問41 問題文と解答・解説

問41 問題文択一問題

不動産の登記に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.所有権に関する登記事項は、登記記録の権利部甲区に記録される。

2.一物一権主義の原則から、一筆の土地に複数の抵当権を設定することはできない。

3.登記申請に際して提供する登記識別情報とは、登記すべき物権変動の原因となる事実または法律行為の存在を証明する情報をいう。

4.借地上の建物の賃借人は、その土地の登記記録に借地権設定の登記がなくても、当該建物に居住していれば第三者に借地権を対抗することができる。

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問41 解答・解説

不動産の登記に関する問題です。

1.は、適切。所有権に関する事項は、登記記録の権利部甲区に記録され、所有権以外の権利(地上権・抵当権・賃借権等)に関する事項は権利部乙区に記録されます。

2.は、不適切。一物一権主義とは、同一の物に対して、同一内容の物権(所有権等の財産権)は一つしか成立しない、という法律上の原則ですが(物件の排他性)、抵当権は、債務が弁済されない場合に担保物件により優先的に弁済してもらえる権利であり、抵当権が複数あればそれぞれ順位が異なることから、全く同じ権利ではないため、一筆の土地には複数の抵当権を設定可能とされています。

例えば、住宅ローンを組んで自宅を買った場合、一番抵当は銀行です。その後家を担保にさらに消費者金融から借金した場合、二番抵当は消費者金融業者です。
もしローンや借金の返済が行き詰って自宅を売るとなった場合、一番抵当である銀行のローンの返済が優先され、消費者金融は残ったお金から借金返済を受けることになります。
(ローンや借金の合計額よりも、不動産の売却額の方が大きいことはよくあります。)

以上のように、一番抵当と二番抵当では、同じ抵当権であっても、権利の内容としては弁済順位が異なるため、複数設定可能なわけです。

3.は、不適切。登記識別情報は、不動産登記の申請をした名義人に対して、登記名義人を識別するために法務局から通知されるものです。
これに対し、売買契約や相続による所有権の変動といった登記原因を証明する情報とは、売買契約書等の登記原因証明情報で、権利に関する登記申請時に法務局に提供する必要があります。

4.は、不適切。賃借権の登記をしていなくても、借主は既に入居していれば、貸主が変わっても、引き続き借主として入居(建物の賃借権を対抗)することができます。
また、借地権者は、借地権の登記がなくても、その土地に自分名義で登記された建物を所有していれば、第三者に対抗できます。
問題文では、「建物の賃借人」が「借地権を対抗できる」としている点が不適切ですね(アパートの入居者には部屋を借りる権利はありますが、借地権はありませんからね)。

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