2級FP過去問解説　問43　2013年9月学科

民法に基づく不動産の売買契約上の留意点に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．買主が売主に解約手付を交付し、さらに売買代金の一部を支払った場合、売主は、受領した売買代金を返還し、かつ、解約手付の倍額を償還すれば、売買契約を解除することができる。

２．売主の責めに帰すべき事由により、売買契約で定められている債務の履行が不能となった場合、買主は、履行の催告をすることなく当該契約を解除することができる。

３．売買契約の目的物に隠れた瑕疵があった場合、売主の過失の有無やその瑕疵について買主が知っていたかどうかにかかわらず、売主は買主に対して瑕疵担保責任を負う。

４．民法における瑕疵担保責任に関する規定は強行規定であるため、売買契約において売主が負う瑕疵担保責任を軽減する特約や免除する特約を定めても、それらの特約は無効となる。

不動産の売買契約に関する問題です。

１．は、不適切。解約手付が交付されると、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は交付した手付金の放棄、売主は手付金の倍額償還により、契約の解除が可能です。
買主は解約手付を交付した後に売買代金として契約金額の一部を既に支払っていますので、契約の履行着手済です。よって売主は、売買代金を返還し手付金を倍額償還しても、契約解除はできません。

２．は、適切。売買契約締結後、売主の過失により引渡しができなくなった等の債務の履行不能が生じた場合、買主は履行の催告をせずに、契約解除できます。
引渡しが予定より遅れるといった債務遅滞の場合は、履行の催告した上で、それでも期間内に履行されなければ契約解除できます。

３．は、不適切。土地や建物といった売買の目的物に隠れた瑕疵があり、売主の故意・過失による瑕疵ではなくても、売主は、原則として瑕疵担保責任を負うことになりますが、買主が瑕疵を知っていた場合は、売主は瑕疵担保責任を負いません。

４．は、不適切。民法の瑕疵担保責任は任意規定のため、売主と買主の合意により売主の瑕疵担保責任を軽減・免除する特約は有効です（売主が宅地建物取引業者である場合や、売主が瑕疵があることを知りながら買主に告げないときは除く）。

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