2級FP過去問解説　問50　2023年9月学科

不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか

１．ＤＣＦ法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の収益価格を求める手法である。

２．ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。

３．ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入額を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。

４．ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）は、対象不動産から得られる収益による借入金の返済余裕度を評価する指標であり、対象不動産に係る当該指標の数値が１.０を下回っている場合は、対象不動産から得られる収益だけで借入金を返済することができる。

不動産の投資判断手法に関する問題です。

１．は、不適切。収益還元法のうちDCF法は、保有期間に発生する純収益（家賃等）と復帰価格（将来の転売価格）を、現在価値に割り引いて合計することによって、対象不動産の収益価格を求める方法です。
（DCF法＝Discounted Cash Flow 法の略）
対象不動産の一期間の純収益（家賃等）を還元利回りで還元する（将来の純収益を現在価値に割り戻す）ことで対象不動産の収益価格を求める方法は、収益還元法の1つである直接還元法です。

２．は、適切。ＮＰＶ法（正味現在価値法）は、資産が生み出す将来の収益の現在価値の合計から、初期投資額を差し引いて、投資の適否を判定する方法です。
つまり、初期投資額を引いてもプラスであれば、元本を超えて利益が出るということですから、収益合計よりも投資合計の方が小さい場合には、その投資は有利だと判定することになります。

３．は、不適切。NOI利回り（純利回り）とは、不動産投資の収益性を評価するための基本的な評価で、ネット利回りやキャップレートともいわれます。
収益不動産における純収益（賃貸収入−諸経費）を、所有地の時価評価を含めた総投資額で割り、100をかけたものが純利回りです。
諸経費を考慮せず、単に年間収入を総投資額で割って算出するのは、表面利回りです。

４．は、不適切。ＤＳＣＲは借入金返済の安全度（債務返済能力）を測る尺度として用いられ、Ｘ倍で示されます。
ＤＳＣＲ（借入金償還余裕率）＝元利金返済前キャッシュフロー÷元利金返済額
従って、DSCRの比率が高いほど、元利金支払能力が高く、安全性が高いといえます（高いほど望ましい）。
元利金返済前キャッシュフロー＝賃貸収入−運営費用ですので、DSCRが1.0を下回っているということは、不動産収益＜借入金返済額ということになります。

よって正解は、２．

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