2級FP過去問解説　問50　2019年9月学科

不動産の有効活用の手法の一般的な特徴に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．等価交換方式における部分譲渡方式は、土地所有者が土地の全部を拠出し、デベロッパーが建設資金を拠出して、それぞれの出資割合に応じた土地・建物に係る権利を取得する方式である。

２．建設協力金方式は、建設する建物を入居予定のテナントから建設資金を借り受けて建設するため、当該建物はテナントの仕様に合わせた構造となり、用途の汎用性は低いものとなる。

３．事業受託方式は、土地の有効活用の企画、建設会社の選定および当該土地上に建設された建物の管理・運営をデベロッパーに任せ、建設資金の調達は土地所有者が行う方式である。

４．定期借地権方式では、土地所有者は土地を一定期間貸し付けることによる地代収入を得ることができ、当該土地上に建設する建物の資金調達をする必要がない。

土地の有効活用方法に関する問題です。

１．は、不適切。等価交換方式には、全部譲渡方式と部分譲渡方式があります。
●全部譲渡方式：いったんデベロッパーに土地全部を譲渡し、出資割合に応じた土地付き建物を取得。
●部分譲渡方式：デベロッパーが建物建設後、土地との交換で取得する建物の対価に相当する土地の持ち分のみ、デベロッパーに譲渡。

全部譲渡方式では建物建設前、部分譲渡方式では建物建設後に土地の譲渡が行われるという点が異なります（最終的に土地の一部と建物の一部を交換する、という点では同じ）。

２．は、適切。建設協力金方式とは、建物は土地所有者が建設し、その建物に入居予定のテナント等から貸与された保証金や建設協力金を、建設資金の全部または一部に充当して建物を建設する事業方式です。
資金負担無し、もしくは資金負担を抑えて権利を維持できますが、土地の権利者が建物を建設するため、開発事業の推進主体となることが必要であり、建物はテナントの仕様に合わせた構造となるため、用途の汎用性は低いものとなります。
建設協力金方式は、郊外のロードサイドの店舗などでよく利用されます。

３．は、適切。事業受託方式とは、土地の権利者が自分で資金調達し、マンション等の建設・管理・運営といった事業のいっさいをデベロッパーに任せる方法です。
権利をそのまま維持でき、業務負担もありませんが、資金負担は大きいです。

４．は、適切。定期借地権方式とは、土地に定期借地権を設定し、他者に土地を貸すことで有効活用する方法です（土地上の建物の所有名義は借地権者）。
資金負担無しで権利を維持できますが、一般に地代収入は他の方式による収益よりも低いです。

よって正解は、１．

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