問50 2015年1月学科

問50 問題文と解答・解説

問50 問題文択一問題

不動産の有効活用手法の一つである等価交換方式に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

1.等価交換方式では、土地所有者は、有効活用の対象となる土地の全部をディベロッパーに対していったん譲渡しなければならない。

2.等価交換方式では、所有権を有する土地だけでなく、借地権や底地であっても、等価交換の対象となる。

3.等価交換方式により、土地所有者は、建物の建設資金を負担することなく、譲渡する土地の上に建設される建物の全部を取得することができる。

4.土地所有者は、「特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例」の適用を受けることにより、譲渡した土地に対する所得税を非課税とすることができる。

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問50 解答・解説

土地の有効活用方法に関する問題です。

1.は、不適切。等価交換方式とは、土地の権利者が、権利の一部または全部をデベロッパーに譲渡し、代わりにデベロッパーが建てたマンション等の一部を取得する方法です。土地の全てを必ず譲渡しないといけないわけではありません。

2.は、適切。等価交換方式は、所有権がある土地(自分の建物が建っている土地)だけでなく、借地権(他人の土地に自分の建物を建てている権利)や、底地(他人の建物が建てられている自分の土地)も等価交換の対象となります。
よって、地主と借地権者が、土地の一部と借地権を交換して、それぞれ独立した土地の所有権とし、権利関係を整理するときによく用いられます。

3.は、不適切。等価交換方式とは、土地の権利者が、権利の一部または全部をデベロッパーに譲渡し、代わりにデベロッパーが建てたマンション等の一部を取得する方法ですから、土地所有者は、建設資金を負担する必要はありませんが、建物の全部を取得できるわけではありません。

4.は、不適切。事業用資産の買換え特例は、事業用の土地や建物等を譲度し、一定期間内に特定の資産を取得し事業用とした場合には、譲渡収入の80%について課税を繰り延べられる特例です。
等価交換方式による不動産の譲渡・取得でも適用できますが、所得税が非課税になるわけではなく、譲渡収入の20%は課税対象ですし、残りの80%が将来の再譲渡まで繰り延べられます。

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