2級FP過去問解説　問43　2023年5月学科

不動産の売買契約に係る民法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。

１．同一の不動産について二重に売買契約が締結された場合、譲受人相互間においては、所有権移転登記の先後にかかわらず、原則として、売買契約を先に締結した者が当該不動産の所有者となる。

２．売買の目的物である建物が、その売買契約の締結から当該建物の引渡しまでの間に、台風によって全壊した場合、売主の責めに帰することができない事由であるため、買主は、売主に対する建物代金の支払いを拒むことはできない。

３．不動産が共有されている場合、各共有者は、自己が有している持分を第三者に譲渡するときは、他の共有者全員の同意を得なければならない。

４．売買契約締結後、買主の責めに帰することができない事由により、当該契約の目的物の引渡債務の全部が履行不能となった場合、買主は履行の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。

不動産の売買契約に関する問題です。

１．は、不適切。民法上、売主が複数の相手に同じ物件を譲渡すること（二重譲渡）は可能ですが、譲渡を受けた側は、代金支払いの後先に関係なく、先に登記したほうが所有権を取得することになります。
よって、先に代金を支払っても、第三者に所有権移転登記されてしまうと、対抗（自分のものだと主張）できません。

２．は、不適切。売買契約後引渡しまでの間に、天災などのやむを得ない原因で不動産が滅失した場合は、買主は売買代金の支払拒否が可能です。なお、物件の引き渡し後に滅失した場合には、支払いを拒否できません。
以前は売主が危険負担する特約の付与が必要でしたが、民法改正により、2020年4月以降、特約無しで拒絶可能となりました。

３．は、不適切。共有物の売却は、各人の持分だけであれば、自由に第三者に売却可能です。なお、共有物全部を売却する場合には、共有者全員の同意が必要です。

４．は、適切。売買契約締結後、売主の過失により引渡しができなくなった等の債務の履行不能が生じた場合、買主は履行の催告をせずに、契約解除できます。
引渡しが予定より遅れるといった債務遅滞の場合は、履行の催告した上で、それでも期間内に履行されなければ契約解除できます。

よって正解は、４．

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