問14 2018年9月実技生保顧客資産相談業務
問14 問題文
賃貸マンションの建築に関する次の記述(1)〜(3)について、適切なものには○印を、不適切なものには×印を解答用紙に記入しなさい。
(1)「青空駐車場として利用している宅地上に、賃貸マンションを建築した場合、その敷地は貸家建付地として評価されます。貸家建付地の相続税評価額は、『自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合』の算式により評価されます」
(2)「ローンを活用して賃貸マンションを建築した場合、相続税額の計算上、当該借入金は債務控除の対象となります。しかし、空室が多くなれば、ローン返済が滞る可能性もありますので、有効活用には慎重な対応が求められます」
(3)「平成30年度税制改正により、相続開始前５年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地は、小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例の対象から除外されていることに留意してください」
問14 解答・解説
宅地の相続税評価・相続税の債務控除・小規模宅地の特例に関する問題です。
(1)は、×。青空駐車場として賃貸している宅地上やその隣接地に貸ビル・賃貸マンションがある場合、駐車場の契約者と使用者が全員貸ビル・賃貸マンションの賃借人といったように、駐車場の貸付状況が建物の賃貸借と一体と認められると、貸家建付地として評価可能です。また、土地所有者自身の駐車場として使用している場合や、駐車場の一部でも建物の入居者以外に貸し付けている場合には、自用地評価となります。
問題文は貸家建付地の評価額の計算式が誤っており、正しくは以下の通り。
貸家建付地の評価額＝自用地評価額×(１−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
(2)は、○。被相続人の借入金や未払いの所得税・固定資産税等、相続開始時に納期限が到来していないものは、債務控除として相続財産から控除できます。
賃貸マンションの敷地は相続税の計算上減額評価されるため、ローンを活用すると、結果的に相続税が軽減されますが、空き室リスクもあることから、ローンの活用は慎重に検討することが必要です。
(3)は、×。平成30年4月1日からは、相続開始前3年以内に新たに賃貸を始めた宅地は、小規模宅地の特例の対象外となっています。
問13
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